ACCETTAZIONE TACITA DELL'EREDITA' E SUA TRASCRIZIONE IMMOBILIARE

Quello dell'accettazione dell'eredità è un argomento vasto e complesso. Uno dei lettori mi ha sottoposto un quesito interessante, che ci consente di fare luce su tematiche complesse. Il quesito sottopostomi è il seguente: “ ... al catasto e al registro io risulto erede, ho fatto un'accettazione tacita affittando l'immobile alla luce del sole, sono quindi in grado di alienare il bene oppure occorre qualche altra trascrizione ?” Come avevamo spiegato nel precedente articolo, il chiamato all'eredità ha 10 anni di tempo per decidere se accettare o meno l'eredità. Se entro questo lasso di tempo non si manifesta l'accettazione si perde ogni diritto sull'asse ereditario. L'accettazione dell'eredità deve poi venire trascritta presso l’ufficio dei registri immobiliari competente per territorio (art. 2648 del codice civile). Detto adempimento non va confuso con la denuncia di successione (e con la trascrizione del relativo certificato), che ha finalità esclusivamente fiscali.

L'accettazione ESPRESSA può essere fatta o alla presenza di un notaio o anche con una semplice scrittura privata firmata e datata dall'accettante.

L'accettazione TACITA si ha “quando il chiamato all'eredità compie un atto che presuppone la sua volontà di accettare e che non avrebbe diritto di compiere se non nella qualità di erede, può essere desunta anche dal comportamento del chiamato, che abbia posto in essere una serie di atti incompatibili con la volontà di rinunciare o che siano concludenti e significativi della volontà di accettare; ne consegue che l'accettazione tacita può essere desunta dal compimento di atti che siano al contempo fiscali e civili, come la voltura catastale, che rileva non solo dal punto di vista tributario, ma anche da quello civile per l’accertamento, legale o semplicemente materiale, della proprietà immobiliare e dei relativi passaggi, mentre sono inidonei allo scopo gli atti di natura meramente fiscale, come la denuncia di successione” (Cassazione civile, sez. II, 11 maggio 2009 n. 10796). Riassumendo, la dichiarazione di successione che gli eredi devono presentare alla competente Agenzia delle Entrate, ha valenza prettamente fiscale (in quanto istituita per la liquidazione delle imposte dovute allo Stato in seguito alla morte di una persona), pertanto la compilazione e presentazione di tale dichiarazione non comporta accettazione dell'eredità da parte degli eredi.

Successivamente agli adempimenti fiscali legati alla dichiarazione di successione, l'Agenzia delle Entrate provvede d'ufficio alla trascrizione del relativo certificato della denuncia di successione, trascrizione questa che ha solo valenza fiscale.

Quando un soggetto si reca dal notaio per vendere un bene immobile ereditario senza aver precedentemente fatto la dichiarazione di accettazione espressa dell'eredità, l'atto può essere ricevuto, tuttavia per rendere opponibile a terzi la qualità di erede del venditore e per dare continuità alle trascrizioni nei registri immobiliari (dal defunto all'erede venditore all'acquirente ) è necessario che il notaio proceda alla trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità. L'omissione della stessa comporta conseguenze molto gravi, tra le quali il fatto che non producono effetto le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell'acquirente, quindi chi acquista da un erede che non ha trascritto la propria accettazione stipula un atto la cui trascrizione non è efficace.

Il notaio che riceve un atto che comporta accettazione dell'eredità (ad es. vende un immobile pervenuto al venditore per successione ereditaria) ha l'obbligo professionale di effettuare la trascrizione dell'acquisto a causa di morte. In mancanza risponde nei confronti dell'acquirente, ove non lo avesse informato delle conseguenze della mancata trascrizione e non avesse ricevuto espresso consenso a non effettuare la trascrizione.

In caso di accettazione tacita la trascrizione può essere eseguita unitamente all'atto di vendita o di mutuo ipotecario. In questo caso non è necessario un ulteriore atto notarile, ma sarà sufficiente presentare alla Conservatoria dei Registri Immobiliari un'apposita nota di iscrizione pagando le relative imposte, bolli e diritti. La spesa in questo caso è di gran lunga inferiore rispetto a quella dell'accettazione espressa perciò conviene sempre eseguire la trascrizione in occasione del primo atto di vendita del bene immobile ereditato.

Concludendo: il nostro lettore, poiché ha accettato in maniera tacita la propria eredità, avendo adempiuto sia ad adempimenti fiscali (con la denuncia di successione) sia civili (con la voltura catastale) potrà sicuramente alienare il bene, tuttavia al momento dell'atto di vendita il notaio rogante dovrà dare atto dell'avvenuta accettazione tacita dell'eredità e quindi provvedere con apposita nota di iscrizione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Avvocato Cinzia Novelli

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