ACQUISTO DI UN IMMOBILE: COME TUTELARSI
L'ACQUIRENTE DI UN IMMOBILE COME SI PUO' TUTELARE ?
“... siccome desideravo acquistare un appartamento mi sono rivolto ad una agenzia immobiliare, dopo aver visionato varie abitazioni, ho trovato l'appartamento che stavo cercando ed ho firmato il contratto che è stato registrato, consegnando al venditore la caparra richiesta, con l'impegno di andare a rogito nell'anno nuovo. Fissato l'appuntamento per firmare la compravendita, il Notaio, fatte alcune verifiche, mi ha contattato dicendomi che non era possibile procedere con il passaggio di proprietà perché nel frattempo erano state iscritte delle ipoteche sull'immobile oggetto del contratto.
Posso far valere comunque il mio contratto dato che è stato firmato prima dell'ipoteca ed è stato registrato regolarmente?
Posso recuperare la mia caparra e come posso fare?”
Il nostro lettore ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita (il cosiddetto “compromesso”) registrandolo, tuttavia la registrazione in sé rappresenta un semplice adempimento fiscale obbligatorio che, purtroppo non tutela il promissario acquirente.
Prima di firmare un contratto preliminare di compravendita è bene accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario e verificare l'assenza di ipoteche sull'immobile. A questo fine si consiglia di effettuare una ispezione ipotecaria presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione. Per la registrazione sono dovute: l'imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita e l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.
Quando il contratto prevede un pagamento a titolo di caparra oppure di acconto, è dovuta l’imposta proporzionale di registro, che sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria è pari allo 0,50%, mentre sulle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita è pari al 3%.
In questi casi, dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo sarà poi detratta quella pagata sul preliminare.
La sola registrazione del contratto, tuttavia, non tutela l'acquirente dalla eventualità che il venditore, nonostante il “compromesso”, venda lo stesso immobile ad altra persona oppure costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio un usufrutto) o iscriva ipoteca e questo perché la stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore ed acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà.
Questo è proprio il caso del lettore che, essendosi limitato solo a registrare il contratto, potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni, non anche l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca. Il promissario compratore si trova quindi nella spiacevole posizione di dover avviare un'azione giudiziale, dovendone sopportare i costi anticipandoli, per chiedere il risarcimento dei danni oltre alla restituzione del valore del doppio della caparra, con il rischio di vedersi riconoscere quanto richiesto solo dopo anni di giudizio e senza più potersi rivalere sul bene di proprietà del promittente venditore, in quanto già venduto oppure già ipotecato.
Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge consente di tutelare il promissario acquirente mettendo a sua disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. La trascrizione è la più importante forma di pubblicità legale del nostro ordinamento con la funzione di rendere note ai terzi le vicende giuridiche connesse a determinate categorie di beni. Si tratta di una forma di pubblicità dichiarativa che si attua mediante l’annotazione in un pubblico registro degli atti riguardanti beni immobili “per assicurare la priorità del diritto effettivamente trasmesso ed acquistato” rispetto alle trascrizioni successive.
L’art. 2644 c.c. stabilisce il principio della priorità della trascrizione, in base al quale chi trascrive per primo l’atto ha la preferenza rispetto ai diritti degli altri aventi causa (quando sono tra loro incompatibili). In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore.
Per la trascrizione del preliminare è necessario l’intervento del notaio in quanto il contratto preliminare dovrà essere redatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata.
La trascrizione del contratto preliminare ha effetti prenotativi destinati a cessare o a considerarsi come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del preliminare non sia eseguita la trascrizione del definitivo.
Per la trascrizione sono dovuti oltre all’imposta di registro, l’imposta di bollo di 155 euro, l’imposta ipotecaria di 200 euro e le tasse ipotecarie di 35 euro. Anche in questo caso, dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo sarà poi detratta quella pagata sul preliminare.
I mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività ma non anche di trascrivere il contratto, questa è una scelta che rimane in capo al promissario acquirente che può decidere di farla a propria tutela. Troppo spesso accade che il promissario acquirente, volendo risparmiare le spese per la trascrizione ed il notaio, decida di non trascrivere il preliminare fidandosi del venditore, senza pensare che il promittente venditore potrebbe avere una situazione debitoria importante e che i suoi creditori nel frattempo, proprio per tutelarsi dalla vendita dei beni a terzi, potrebbero chiedere una iscrizione ipotecaria sui suoi beni.
Se il nostro lettore avesse valutato di rivolgersi al notaio per chiedere la trascrizione del contratto preliminare di compravendita, le ipoteche iscritte successivamente non avrebbero potuto impedire il trasferimento del bene a suo vantaggio e non avrebbe corso il rischio di perdere la propria caparra che oggi potrà ottenere solo dopo un lungo processo e solo se il promittente venditore avrà ancora un patrimonio su cui potersi valere.
Pertanto, verificata la titolarità del bene e l'assenza di ipoteche, una volta firmato il contratto preliminare, soprattutto quando è prevista una caparra confirmatoria di una certa entità, è bene procedere non solo alla sua registrazione ma soprattutto alla sua trascrizione e questo considerando che le imposte pagate per la registrazione del preliminare verranno detratte dall'imposta dovuta per la registrazione del definitivo e tenendo conto che il Notaio, incaricato di redigere sia il preliminare che il definitivo, in genere chiederà un compenso proporzionato.
Insomma in questi casi vale il detto: “chi più spende meno spende”.
Avvocato Cinzia Novelli
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