IL DIRITTO DI PRELAZIONE NELLA COMPROPRIETÀ DEI COEREDI
Il codice civile, nel disciplinare l'eredità ha voluto favorire la permanenza dei beni nella sfera di coloro che sono stati chiamati, per testamento o per legge, alla successione del de cuius.
La legge disciplina, infatti, espressamente la fattispecie della comproprietà ereditaria e più in particolare il diritto di prelazione in caso di vendita di una quota prevedendo all'art. 732 c.c. le modalità sia di esercizio dell'informativa da parte del comproprietario alienante che quelle di esercizio del diritto di prelazione da parte del comproprietario acquirente.
Quando si apre una successione mortis causa, può capitare che i beni ereditari restino in comunione tra gli eredi ( c.d. comunione ereditaria) in attesa che sia effettuata la divisione. Il legislatore non impone lo scioglimento della comunione, in quanto lascia al singolo comproprietario la scelta del “se”, del “modo” e soprattutto del “quando” procedere allo scioglimento della comunione stessa.
La comunione può essere sciolta sia attraverso la divisione, tipico mezzo con cui si pone fine alla contitolarità dei beni, oppure in altri modi come ad esempio tramite l'acquisto da parte di uno dei comproprietari delle quote degli altri.
Nell'ipotesi in cui uno degli eredi voglia alienare la propria quota di eredità, viene riconosciuto agli altri eredi il diritto di essere preferiti rispetto a terzi interessati all'acquisto, a patto che offrano le stesse condizioni proposte da terzi estranei alla comunione ( per estraneo alla comunione si intende chiunque non sia legato da parentela con i coeredi del de cuius, ma anche chi non partecipa all'eredità di cui fa parte la quota ceduta).
L'istituto denominato prelazione ereditaria è disciplinato dall'art. 732 c.c e recita testualmente: “il coerede che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di 2 mesi dall'ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall'acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria”.
Il motivo per cui il legislatore ha previsto il diritto di prelazione a favore degli eredi è dovuto sia all'esigenza di evitare l'accesso di estranei nella comunione ereditaria, sia all'esigenza di evitare che il patrimonio familiare venga disperso e prevede il diritto di riscatto ( il cosiddetto retratto successorio) qualora l'alienante (coerede che cede la quota all'estraneo), non abbia rispettato il suddetto diritto di prelazione.
La prelazione ereditaria è riconosciuta a tutti i coeredi ed è a carico dell'erede che vuole vendere, cioè trasferire a titolo oneroso, non opera invece, nel caso in cui non esiste più la comunione ereditaria, come quando è stata effettuata la divisione. In questo caso l'erede potrà vendere a chiunque i beni ricevuti con la divisione.
La prelazione ereditaria si applica solo in caso di trasferimento a titolo oneroso (quindi nel caso di vendita), se, al contrario, il trasferimento non avvenisse a titolo oneroso come ad esempio con donazione, questa non potrebbe essere applicata.
La disciplina è differente in materia di comunione ordinaria tra comproprietari di beni immobili (dunque non ricevuti in eredità), non sussistendo in tale ipotesi nessun diritto di prelazione in favore dei comproprietari. La divisione in questo caso può avvenire con 3 modalità: in natura, ove ciò sia possibile (ad esempio se l'immobile è composto da 2 unità abitative o comunque facilmente ricavabili e di pari valore), con attribuzione del bene al comproprietario avente la quota maggiore e con liquidazione in denaro della quota dell'altro comproprietario, con vendita all'incanto del bene e conseguente divisione del ricavato tra gli aventi diritto.
Non sussiste, dunque, in questo caso, alcun diritto di prelazione e ciascun comproprietario potrà vendere in piena libertà la quota di proprietà senza incorrere in alcun inadempimento contrattuale o di legge, a chi vorrà ed al prezzo che riterrà più conveniente.
Avvocato Cinzia Novelli
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