DIRITTI E OBBLIGHI DELL'USUFRUTTARIO DI UN'ABITAZIONE
Un lettore mi sottopone il seguente quesito:
La casa di mio padre, dopo un lungo procedimento giudiziale è stata venduta all'asta, mio padre però, ha un diritto di usufrutto sull'immobile oggetto di vendita.
Come deve comportarsi durante la durata dell'usufrutto e cosa dovrà fare in futuro rispetto all'acquirente nudo proprietario?
Quali sono le spese che competono a mio padre in quanto usufruttuario dell'immobile e quali quelle del nudo proprietario?
Per capire al meglio la situazione giuridica nella quale ci troviamo è necessario preventivamente stabilire il significato della parola usufrutto e il suo ambito di applicazione. Il nostro Codice Civile lo disciplina all'Art. 978 e seguenti qualificandolo come 'Diritto reale di godere di un bene altrui, mobile o immobile, comprese le accessioni del medesimo, con il rispetto della sua destinazione economica e della limitazione imposta dalla legge'.
Nel caso del nostro lettore abbiamo due diversi diritti che vengono in contatto tra loro, su un medesimo bene, quello di nuda proprietà derivante dall'acquisto dell'abitazione dietro regolare asta, e quello di usufrutto riconosciuto al padre.
Chi acquista un'abitazione all'asta, sapendo che essa è sottoposta ad usufrutto a vita, sa già di non poterne entrare in possesso prima della morte dell'attuale usufruttuario (se l'usufrutto è a vita) o fino all'estinzione del diritto (a volte determinato tramite contratto scritto). Difatti l'usufrutto ha il potere di comprimere il diritto di proprietà del nuovo acquirente, che sarà pienamente esercitabile solamente in un secondo momento.
Con riferimento ai comportamenti da seguire da parte del soggetto usufruttuario, il nostro Codice Civile, stabilisce veri e propri obblighi a carico del soggetto usufruttuario che consistono nel dovere di mantenere la destinazione economica impressa alla cosa dal proprietario e quello di restituire la cosa, al termine dell’usufrutto, nello stato in cui si trova.
Nel caso di specie, il padre del nostro lettore potrà continuare ad abitare nell'immobile senza alcuna preclusione (essendo la destinazione economica dell'immobile quella di tipo abitativo), limitandosi all'uso dell'immobile secondo la normale diligenza del padre di famiglia. Il soggetto usufruttario può anche sottoscrivere contratti di locazione per tale, potendone disporre liberamente, salvo che esistano clausole impeditive per l'esercizio di tale facoltà.
Riguardo alla situazione futura, il padre del nostro lettore, se in condizione di usufrutto a vita dell'abitazione, potrà rimanere a vivere all'interno della stessa fino al momento della sua morte, momento da cui il nudo proprietario assumerà la totale proprietà e il relativo possesso dell'abitazione acquistata all'asta.
Analizzando la seconda parte del quesito che ci è stato posto, cioè la suddivisione delle spese in casi di usufrutto, abbiamo la possibilità di stabilire con assoluta chiarezza quali debbano essere a carico del soggetto usufruttario dell'abitazione e quali a carico del nudo proprietario della stessa.
La regolamentazione di tali voci di spesa segue grosso modo quelle che vengono predeterminate all'interno dei contratti di locazione ad uso abitativo, anche se con alcune importanti differenze dagli stessi.
Tutte le spese legate alla vita dell'abitazione e al mantenimento della stessa, quali il pagamento delle imposte, dei canoni, delle rendite fondiarie e degli altri pesi annuali che gravano sulla cosa, nonché accollarsi le spese e gli oneri relativi alla custodia, all’amministrazione ed alla manutenzione ordinaria del bene (dove per manutenzione ordinaria vengono intese le spese di sostituzione di porte e finestre o di tinteggiatura dell'immobile) sono a carico del soggetto usufruttuario, essendo di utilità al medesimo.
Per quanto riguarda tutte le altre spese considerate di straordinaria amministrazione e pertanto competenti al nudo proprietario, onde evitare contestazioni e polemiche, il nostro codice civile ha stabilito all'art. 1005 alcune delle principali riparazioni straordinarie, secondo un’elencazione che, comunque, non è affatto tassativa, quali:
“quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno e di cinta”.
A queste spese si aggiungono quelle ricavabili dalle sentenze della Corte di Cassazione che attribuisce al nudo proprietario di casa, tutte quelle spese che non costituiscono effetto normale, a breve o a medio termine, dell’uso e del godimento della cosa, e consistono nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulta sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa medesima.
In definitiva pertanto, il padre del nostro lettore avrà obblighi e doveri riguardanti il mantenimento generale della struttura dovuto all'utilizzo e alla vita nella stessa, ma potrà comunque chiedere al nudo proprietario l'espletamento di tutte le riparazioni e gli interventi di natura straordinaria, menzionati.
Avvocato Cinzia Novelli
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